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　　土地使用權抵押貸款的風險

　　(一)選擇貸款抵押類型風險

　　普通抵押與最高額抵押的選擇風險。如果選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高。

　　單一抵押與重復抵押的選擇風險。隨著《物權法》的實施，土地使用權重復抵押現(xiàn)象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優(yōu)先，后位抵押權的債權實現(xiàn)受到前位抵押權的影響。

　　(二)選擇抵押期限的風險

　　《物權法》第202條規(guī)定，“抵押權應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況;一是沒有注意土地使用權的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實現(xiàn)，主債權沒有到期而擔保物權先到期，失去了抵押物權的設立意義。

　　(三)抵押人或抵押權人的主體適格性風險

　　企業(yè)名稱變更。在抵押登記實踐過程中，很多企業(yè)因為企業(yè)改制等原因，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號已經變更，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況。這種風險稱為主體適格性風險。同時，這種主體適格性風險還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業(yè)改制發(fā)生了企業(yè)名稱變更，變更為B公司。這種企業(yè)名稱變更帶來的風險很大。

　　(四)土地使用權價值變化風險

　　土地評估報告有效期變化帶來的風險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個月內有效，而國有土地使用權抵押貸款的借款期限通常在一年以上;假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權時，存在土地評估結果已經過期的情形。

　　市場土地價格變化帶來的風險。因土地價格隨市場供求而發(fā)生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價格的波動。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風險。

　　(五)抵押物瑕疵

　　1.權利性瑕疵。主要包括以下內容：

　　國有土地使用權取得或抵押權設定瑕疵。一是從不具備土地使用權出讓資格人手中取得的土地使用權抵押。如從開發(fā)區(qū)管委會受讓的國有土地使用權，因該管委會不屬于法定的土地管理部門，無權處分(轉讓)國有土地使用權。以該土地使用權抵押的，抵押無效。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違背了《土地登記規(guī)則》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，而評估時多以規(guī)劃用途為準，這就造成了儲備抵押地價和拍賣時價格差的問題，影響了土地抵押權的實現(xiàn)。

　　權利限定性瑕疵。一是土地沒有達到開發(fā)強度。以未按照法律規(guī)定進行開發(fā)建設的國有土地使用權設定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，其中屬于房屋建設工程的，出讓人和受讓人未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其土地使用權出讓合同無效，以該國有土地使用權抵押的，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的，該抵押無效。三是依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權。對于已經被有權機關采取強制措施的土地使用權，因其權利已經或暫時喪失了完整性，可能影響后續(xù)抵押權的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權抵押。劃撥土地使用權抵押需要把土地價格中土地出讓金扣除。五是土地使用權上存在租賃權。法律規(guī)定買賣不破租賃，如果處分抵押土地財產時，土地權利上存在土地租賃權利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權人利益。

　　使用權不明或存在爭議瑕疵。《物權法》第184條規(guī)定，“所有權、使用權不明或有爭議財產的財產”，如果土地權利不明確，將其抵押，不僅會損害土地權利人利益，也造成社會的不穩(wěn)定。

　　2.其它瑕疵。例如，土地位置離城區(qū)較遠或土地位于治安條件較差的路段。原收購的地塊本身是劣質土地，地塊的轉讓或出讓都比較困難，有可能長期無法變現(xiàn)，這會給土地儲備機構造成還貸壓力，給銀行帶來風險。

　　(六)登記不規(guī)范風險

　　抵押登記內容不合法、不規(guī)范。盡管國家有明確的《土地登記辦法》、《擔保法》和《物權法》等依據(jù)，對土地用途、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求，但目前在土地證的填寫和登記資料的準備上，有的地方隨意性強、填寫不規(guī)范，給抵押權的設立和實現(xiàn)帶來了風險。

　　登記人員或地籍調查人員不是法定人員。《土地調查條例》第三章第十四條規(guī)定，土地調查人員應考核領取全國統(tǒng)一的調查員工作證。實際操作過程中，由于人員的調整和變動，從事土地權屬審核和登記審查的人員，特別是最后審批人員多數(shù)不是土地登記上崗人員，從事地籍調查的工作人員也多數(shù)沒有調查員工作證。

　　(七)抵押權實現(xiàn)時有限的還款和債務清償能力

　　抵押權實現(xiàn)程度依賴于貸款主體的還款和債務清償能力。因此，企業(yè)的生存發(fā)展影響還貸的能力。受金融危機影響，我國出口外向型經濟企業(yè)受到沖擊，東南沿海特別是江浙地區(qū)中小企業(yè)受損嚴重，有的企業(yè)面臨破產。當前形勢下，還款和債務清償能力是土地抵押貸款風險的重要因素。

　　(八)授信風險

　　商業(yè)銀行進行客觀客戶評價和合理授信難度大。企業(yè)有自主經營的權利，銀行不可能對企業(yè)運行的各種財務進行評價，有的企業(yè)提供的財務資料可能并不適用銀行評價模式，許多要素無法定量分析和測算，使得授信控制量缺乏真實可信的依據(jù)。

　　防范土地使用權抵押貸款風險的策略

　　對土地抵押貸款中可能存在的風險，相關部門特別是政府部門、商業(yè)銀行要及時制定對策，以保證貸款安全，促進房地產市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　銀行要及時掌握政策變動情況，做好經濟形勢的預報和分析。銀行應及時了解國家出臺的宏觀經濟政策，同時要加強國民經濟形勢和地區(qū)經濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款的影響程度研究，全面把握宏觀經濟形勢，了解禁止供地和限制供地政策，盡可能地防范抵押的各種風險。