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土地使用權抵押貸款是房地產公司融資取得貸款的主要方式之一，開發商通過自有資金獲取開發土地的使用權后，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過商品房預售回籠資金，歸還貸款。
土地使用權抵押貸款相關政策
1.、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
2.、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
土地使用權抵押貸款的申請條件
1、抵押人以出讓方式取得國有土地使用權的須交清土地出讓金;劃撥土地使用權抵押的，須經縣級以上土地管理部門同意。
2、抵押人為公司、企業、其他組織和個人。
3、抵押人持有《國有土地使用證》和地上建筑物、其他附著物合法產權證明。
4、抵押人持有土地的《土地價格評估報告》。
5、抵押權人持有土地管理部門簽發的《國有土地使用權抵押證明書》以下簡稱《抵押證明書》)，此證明書由省土地管理局制發。土地管理部門同意以劃撥土地使用權抵押貸款的，必須明確抵押人支付土地出讓金的標準和時間，抵押人繳納土地出讓金確有困難的，經土地管理部門同意，可暫緩交，待處分抵押土地使用權或終止貸款行為后補交。
6、屬行政劃撥土地使用權的，最高抵押借款額一般不超過土地使用權抵押價格扣除補交土地出讓金后的余額。
辦理流程
1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；
2、對抵押的土地使用權進行地價評估；
3、確認土地估價結果；
4、抵押雙方簽訂抵押合同；
5、申請抵押登記；
6、審核、登記；
7、核發抵押證明書。
土地使用權抵押登記需要提交以下材料：
1、土地抵押登記申請表；
2、國有土地使用證（復印件，原件備注后退回）；
3、抵押貸款合同（原件）；
4、土地抵押合同（原件）；
5、價評估報告（原件）；
6、經年檢有效的單位營業執照、法人代表身份證明或授權委托書；房地連同抵押的，應提交《房屋所有權證》、《房屋他項權利證明書》、《房屋評估報告》（復印件，原件現場備查后退回）；集體土地使用權抵押的，應提交集體土地所有者同意抵押的證明和同意處分抵押財產涉及集體土地征為國有；抵押共同共用的土地使用權的，應提交其他共同共有權利人的同意抵押的書面材料；國有或集體企業劃撥國有土地使用權設定抵押時，需要供主管部門的批準文件和職工代表大會同意的書面材料；合資、外企、有限公司、股份制企業和內聯企業的土地使用權抵押的應提交董事會同意且符合公司章程規定的書面材料；已出租的房地產抵押的，應提交抵押人書面告知書和抵押權人同意抵押的書面材料；出讓土地使用權抵押的應提供出讓合同，其中屬商品房開發用地抵押的，還需主管部門證明已達到規定投資額度的書面材料和出讓金繳清材料；單純以土地使用權抵押時，抵押人應向抵押權人提供確保房地合一抵押的公證書或承諾書作為申請登記的實質要件；多個債權存在時，應提供擔保物權與債權價值比例相當的公證書。
土地使用權抵押貸款的風險
(一)選擇貸款抵押類型風險
普通抵押與最高額抵押的選擇風險。如果選擇普通抵押，風險比選擇最高額抵押風險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權不確定性，決定了其風險比普通抵押貸款高。
單一抵押與重復抵押的選擇風險。隨著《物權法》的實施，土地使用權重復抵押現象普遍增多，其風險比單一抵押要高很多，由于先設定抵押權的債權優先，后位抵押權的債權實現受到前位抵押權的影響。
(二)選擇抵押期限的風險
《物權法》第202條規定，“抵押權應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔保法》，抵押權的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風險方面，主要有下列兩種情況;一是沒有注意土地使用權的存續期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權存在期限。抵押權的設立是保證債權的實現，主債權沒有到期而擔保物權先到期，失去了抵押物權的設立意義。
(三)抵押人或抵押權人的主體適格性風險
企業名稱變更。在抵押登記實踐過程中，很多企業因為企業改制等原因，常常發生企業名稱或字號已經變更，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況。這種風險稱為主體適格性風險。同時，這種主體適格性風險還包括因企業抵押登記后主體發生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業改制發生了企業名稱變更，變更為B公司。這種企業名稱變更帶來的風險很大。
(四)土地使用權價值變化風險
土地評估報告有效期變化帶來的風險。土地評估的有效期一般為自評估基準日起6個月內有效，而國有土地使用權抵押貸款的借款期限通常在一年以上;假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權時，存在土地評估結果已經過期的情形。
市場土地價格變化帶來的風險。因土地價格隨市場供求而發生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發生變化的空間越大。土地抵押的債務清償期限以土地抵押融資變現的時間為依據，變現的過程難免有土地價格的波動。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發風險。
(五)抵押物瑕疵
1.權利性瑕疵。主要包括以下內容：
國有土地使用權取得或抵押權設定瑕疵。一是從不具備土地使用權出讓資格人手中取得的土地使用權抵押。如從開發區管委會受讓的國有土地使用權，因該管委會不屬于法定的土地管理部門，無權處分(轉讓)國有土地使用權。以該土地使用權抵押的，抵押無效。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違背了《土地登記規則》等相關法律、法規的規定，而評估時多以規劃用途為準，這就造成了儲備抵押地價和拍賣時價格差的問題，影響了土地抵押權的實現。
權利限定性瑕疵。一是土地沒有達到開發強度。以未按照法律規定進行開發建設的國有土地使用權設定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時未按照出讓合同約定進行投資開發，其中屬于房屋建設工程的，出讓人和受讓人未完成開發投資總額的25%以上，其土地使用權出讓合同無效，以該國有土地使用權抵押的，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的，該抵押無效。三是依法被查封、扣押、監管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權。對于已經被有權機關采取強制措施的土地使用權，因其權利已經或暫時喪失了完整性，可能影響后續抵押權的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權抵押。劃撥土地使用權抵押需要把土地價格中土地出讓金扣除。五是土地使用權上存在租賃權。法律規定買賣不破租賃，如果處分抵押土地財產時，土地權利上存在土地租賃權利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權人利益。
使用權不明或存在爭議瑕疵?！段餀喾ā返?84條規定，“所有權、使用權不明或有爭議財產的財產”，如果土地權利不明確，將其抵押，不僅會損害土地權利人利益，也造成社會的不穩定。
2.其它瑕疵。例如，土地位置離城區較遠或土地位于治安條件較差的路段。原收購的地塊本身是劣質土地，地塊的轉讓或出讓都比較困難，有可能長期無法變現，這會給土地儲備機構造成還貸壓力，給銀行帶來風險。
(六)登記不規范風險
抵押登記內容不合法、不規范。盡管國家有明確的《土地登記辦法》、《擔保法》和《物權法》等依據，對土地用途、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求，但目前在土地證的填寫和登記資料的準備上，有的地方隨意性強、填寫不規范，給抵押權的設立和實現帶來了風險。
登記人員或地籍調查人員不是法定人員?！锻恋卣{查條例》第三章第十四條規定，土地調查人員應考核領取全國統一的調查員工作證。實際操作過程中，由于人員的調整和變動，從事土地權屬審核和登記審查的人員，特別是最后審批人員多數不是土地登記上崗人員，從事地籍調查的工作人員也多數沒有調查員工作證。
(七)抵押權實現時有限的還款和債務清償能力
抵押權實現程度依賴于貸款主體的還款和債務清償能力。因此，企業的生存發展影響還貸的能力。受金融危機影響，我國出口外向型經濟企業受到沖擊，東南沿海特別是江浙地區中小企業受損嚴重，有的企業面臨破產。當前形勢下，還款和債務清償能力是土地抵押貸款風險的重要因素。
(八)授信風險
商業銀行進行客觀客戶評價和合理授信難度大。企業有自主經營的權利，銀行不可能對企業運行的各種財務進行評價，有的企業提供的財務資料可能并不適用銀行評價模式，許多要素無法定量分析和測算，使得授信控制量缺乏真實可信的依據。
防范土地使用權抵押貸款風險的策略
對土地抵押貸款中可能存在的風險，相關部門特別是政府部門、商業銀行要及時制定對策，以保證貸款安全，促進房地產市場和金融市場的穩定發展。
銀行要及時掌握政策變動情況，做好經濟形勢的預報和分析。銀行應及時了解國家出臺的宏觀經濟政策，同時要加強國民經濟形勢和地區經濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款的影響程度研究，全面把握宏觀經濟形勢，了解禁止供地和限制供地政策，盡可能地防范抵押的各種風險。
