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土地抵押貸款指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。土地抵押亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。
土地抵押貸款申請條件
1.土地使用權抵押應以初始土地登記作為前提，領取土地使用證；
2.以劃撥、租賃或入股方式取得的土地使用權，需連同土地上的建筑物一同抵押(適用于房地產公司)，需經縣級以上土地管理部門同意；以出讓方式取得的土地使用權可以抵押(農民)，但需交清土地出讓金。
3.土地使用權抵押應先進行地價評估。
無論是劃撥租賃方式，還是出讓方式申請土地使用權抵押貸款，都要先委托具有土地估價資格的中介機構進行評估。最后抵押人和抵押權人簽定抵押合同。
4.向土地管理部門申領《抵押許可證》
抵押人向當地土地管理部門申領《抵押許可證》，土地管理部門根據規定確定抵押率和最高抵押金額。
土地抵押貸款的流程
1.首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值.
2.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.
3.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.
4.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.
5.根據抵押測繪圖到不動產評估機構進行評估,出具評估報告
6.與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的相關證件(營業執照、組織機構代碼證等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會決議(或董事會決議)等資料.
7.填好最高額抵押貸款合同,按銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.
土地抵押貸款的額度
凡抵押貸款額度都是看評估價來決定的，土地抵押貸款額度一般會先對土地進行評估，通常按照評估價的60%進行來確定貸款額度。
土地抵押貸款的風險
1.抵押物產權本身存在瑕疵引起的風險
?。?）抵押物可能隱藏存在產權、債權或債務的糾紛。
?。?）占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，并且沒同時進行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權發生變動時，抵押土地的使用權將隨之轉移。
?。?）抵押權滅失?！冻鞘蟹康禺a管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。
（4）抵押權實現困難。如法律規定工程承包人被工程發包人拖欠的建設工程價款債權，以及稅收優先權都優先于抵押權和其他債權，導致土地抵押實現困難。
即使實現了抵押的效力，根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。面對這樣的土地使用權，銀行或其他債權人還要面對受償以后抵債土地使用權如何處理的問題。
2.土地抵押讓銀行信貸風險放大
從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。像一些房地產開發商通過利用土地抵押獲得開發資金，這種行為變相來說既是將商務中的風險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。
3.土地抵押造成房地產過熱
我國近年來房地產業火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產開發。同時目前來看，房地產開發貸款主流仍是土地抵押貸款，開發商通常運用手上持有的土地使用權來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當于為房地產開發商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業，只要獲得了政府出讓的土地使用權，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產業的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔，雖然帶動了國內GDP，但是卻為經濟的長遠發展埋下危機。這樣的風險，后果嚴重。
4.土地抵押引發社會政治經濟的不規范
由于現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構易發虛假評估，抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用一點，已經導致我國現行的抵押率計算方法已不能有效控制風險。 由于土地抵押所帶來的后續經濟利益日益明顯，一些政府相關部門甚至在土地抵押管理方面出現了嚴重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產權辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關系辦理產權證明和抵押登記手續。造成了行政的腐敗，社會的不公平。
