大家好今天來介紹《美國個人住房抵押貸款余額》美國住房抵押貸款利率的相關問題，小編就來給你解答一下，以下是小編對此問題的歸納整理，來看看吧
參考德國、美國、新加坡等國家以及臺灣、香港地區的住房政策和市場狀況，談一談你對當前中國內地的住房政
一、基本情況
德國現有人口約8100萬，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消費中約有18.4%用于住房消費。在統一之后的十年里，住宅投資占GDP的比重一直保持在6%左右。德國的住房類型主要有小單間、出租的單元房、獨宅和大型別墅。二戰后，如同大多數西歐國家一樣，西德經歷了很長的住房匱乏時期。進入60、70年代，在生育高峰期出生的人已長大成家以及移民的增多等需要住房。為此，德國政府和民間住房機構作出了極大的努力，克服了很多困難，成功地解決了大部分居民的住房問題。東、西德合并以后，大量的原東德居民涌入西德，又給新聯邦政府帶來住房問題。1988年初至1994年底，原西德地區的居民增長了約400萬人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房數量急劇上升，1992年僅在原西德地區建成的住宅就大約有375000套，1994年超過480000套。同時，政府調整建房政策，將原東德地區的住房修復作為重點，通過“復興貸款”和“促進計劃”等方式給予援助，從1990年初到1995年，修復并達到現代化水平的住宅約200萬套。1995年德國住房已達3499萬套，住宅面積西部地區人均35平方米，東部地區人均為28平方米。1998年底，全德國住宅已達3800萬套，人均面積36平方米。隨著住房數量的增加，質量也大幅度提高，現德國的住房95%以上的住宅有洗澡間，90%以上的住宅有集中供暖。
德國自有住房的比率一直比較低。從1995年的統計資料來看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社會出租房26%。大大低于英、法等其他歐洲國家，也低于歐盟和歐洲國家的平均水平。歐盟國家平均自有住房56%，歐洲國家平均自有住房65%。最近幾年這一比率沒有大的變化。自有住房率低，除歷史、民族習慣等外，住房質量好，成本高導致房價太高是主要的原因。在德國，一般房價每平方米2000-8000馬克，人均收入每月4000-5000馬克。如果一個月收入10000馬克的家庭想購一套150平方米，每平方米5000馬克的住房，約需7、8年的總收入才能買得起。
對多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入居民，德國政府是通過建造福利住房來解決他們的住房。在原西德地區，出租住宅中約16%是福利住房。凡收入不足以租賃適當住房的居民按法律規定都有權得到住房補貼。補貼一般由聯邦政府和州政府各負擔一半。1994年，住房補貼曾高達70億馬克。
二、德國的住宅金融體制
德國的住宅金融相當發達，具有以中央銀行為核心、商業銀行為主體，專業銀行和其他金融機構并存、共同發展的金融服務體系。到1998年底，德國銀行總數達3403家，下屬分行和營業網點有5萬多個，平均每千人就擁有一個營業點，密度要高于同等的發達國家。
德國的中央銀行是“德意志聯邦銀行”，主要負責管理國家經濟活動中的貨幣流通和信貸供應，保證貨幣的穩定，并負責國內外財政金融往來的結算業務。在中央銀行的監督管理下，商業銀行按其業務范圍劃分為兩大類:
一是全能銀行。主要從事比較全面的金融服務業務，包括吸收中短期和長期儲蓄存款；建立長期專項基金；發行各種投資證券；提供中短期和長期貸款；從事證券買賣業務和其它金融服務。全能銀行有不同的所有制形式，如私人商業銀行、合作銀行和公營銀行等。
二是專業銀行。主要從事專項金融服務，也分私營和公營。分營銀行是按政府特定法律建立的，其功能和私營銀行一樣，只不過服務于政府特定的政策目標，并由政府承擔其債務。
在德國從事住宅信貸的金融機構很多，主要包括儲蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲蓄銀行、信貸合作社、保險公司、商業銀行和特別信貸銀行等。其中，住房互助儲蓄銀行以獨特的融資機制，在住房抵押市場上占有重要的位置。
據德國的有關史料記載，這種自愿互助儲蓄的融資方式實際上起源于中國。大約在公元前200年，中國漢朝一位叫PongKung官員創辦了世界上第一家互濟儲蓄會。后來，這種互濟方式傳播到歐洲，1885年德國建立了第一家住宅互助儲蓄銀行。其最初的理念就是大家共同集資建房購房。這種自愿、互助儲蓄的融資優勢是顯而易見的，例如，一棟房的價格是1000馬克，10個人每人年儲蓄為100馬克，所集資金不僅可以保障10年內人人都擁有自己的住房，還可以使人均資本積累等待的期限從10年降低至5.5年。為了鼓勵這種民間發起的住宅互助儲蓄，德國政府采取了多種獎勵政策，包括設立住宅儲蓄獎勵金和雇員儲蓄獎金以及職工資產積累獎金，如1997年年收入5萬馬克的個人儲戶(夫妻儲蓄10萬馬克)，可獲得住宅儲蓄10%的住宅儲蓄獎勵金，個人住宅儲蓄獎金的最高額為800馬克，夫妻為1600馬克。此外，雇主還要在雇員的住宅儲蓄賬戶里每年存入936馬克作為職工資產積累獎金。國家還要對職工積累(936馬克)給予10%的雇員儲蓄獎金。多種獎勵和稅收政策的運用，調動了居民參加住房儲蓄的積極性，吸引大量的社會閑散資金流向住宅儲蓄。
在資金的運用上，德國住宅互助儲蓄銀行為了保障住房儲蓄資金在使用中的公平和安全性，除了按常規審查借款的支付能力外，還有一套嚴格的借款人資格評定標準，具體包括:①最低存款額。凡需要獲得低息的貸款者，必須按儲貸合同定期交納儲蓄金，先履行儲蓄義務，并滿足最低存款額要求，即只有當儲蓄達到所需貸款額的40-50%時，參加儲蓄至少2年以上，才有資格得到所需的貸款。②評估值。德國住宅儲蓄銀行每月對住房的獎金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，并以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。這樣保證每個儲戶都能得到公正、平等的配貸機會。
截至1998年底，德國住宅抵押貸款余額達到1.98萬億馬克，占全社會未清償還債務余額的20%左右，發達的抵押市場為住宅產業的發展提供了充足的資金。
德國住房抵押貸款的融資安排別具特色，其特點在于很少有人能從一家金融機構獲得購房所需的全部貸款。通常，居民購房貸款是這樣組成的:55%來自抵押銀行或儲蓄銀行，15%來自住房互助儲蓄銀行，20%來自商業貸款，其它來自家庭積累。這種多元化的融資安排，一方面有利于金融機構分散風險；另一方面也是德國人精于對信用貸款工具的選擇。
目前，德國居民使用的主要住宅金融工具如下:
1.第一抵押貸款。主要由抵押銀行和儲蓄銀行提供，多為可調整利率，貸款房產價值比為50-60%，期限為20-30年，銀行對抵押資產擁有第一處置權。
2.第二抵押貸款。主要由住房儲蓄協會提供，一般期限為6-18年，平均期限為11年，貸款利率低且固定不變。這主要得利于會員較低的儲蓄利率。
3.浮動利率的短期抵押或無抵押貸款。由于德國不允許金融機構向購房者提供100%的抵押貸款，因此，當購房者個人資產和儲蓄不足，以上兩種抵押貸款仍不能滿足需要時，人們可以借助于這種短期的輔助貸款。這多種貸款由商業銀行和保險公司提供，利率隨行就市，常常不需要抵押和擔保。
4.低息、無息貸款。主要由公營抵押銀行和儲蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非營利組織提供。
德國住宅金融工具多樣化和多種融資安排，盡管看起來有點復雜，但是它促進了各金融機構在住宅抵押市場公平競爭，不斷改善金融服務。如德國的抵押銀行、住房互助儲蓄銀行、商業銀行和保險公司之間，均有密切協調與合作，并為客戶提供“一攬子住宅金融服務”。客戶只需進一家銀行，提交一份申請、接受一次審查和簽署一個合約，即可從幾個相關金融機構同時獲得所需全部貸款。
德國的住宅金融政策、工具和服務，對居民消費有著不可低估的影響。多年來比較低的貸款/不動產價值比率，嚴格的資信審查和比較低的通貨膨脹率，在一定程度上都制約了居民購房的積極性。而長期以來政府和各類非贏利組織以低息、無息和長期貸款等多種方式，維持了一個寵大的租房市場。這些出租房無論在質量、結構，還是社區環境上都不次于私有住房，且租金比較低。按德國的住宅《租金法》，住房租金一般不得超過家庭實際收入的25%，但購房者每月要將30%左右的收入用于付抵押貸款，這也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“買房不如租房”的原因所在。
三、德國完善的金融體系有以下幾個重要特征:
1.建立多元化的住宅融資機制。過去，一提到德國的住宅金融體制，人們比較重視“儲貸合同”契約型融資。其實，這只是德國住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機制，將契約型融資與商業性的儲蓄融資結合起來、將住宅金融與整個金融市場聯系起來，相互協調，才能使之發揮更有效的作用，為住宅投資和消費提供充足的資金支持。
2.住房互助儲蓄應遵循自愿和機會均等原則。德國的住房互助儲蓄實行自愿、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購房者都有機會參加住房低息儲蓄，并按其對住房儲蓄的貢獻來確定獲得貸款資格，保障了儲蓄與貨款權利與義務對稱和儲戶之間機會均等。相比之下，我國的住房公積金制度實行強制性儲蓄，強制讓一部分人參加住房儲蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮個體勞動者、自謀職業者等非國有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經濟轉型期中國多元化的經濟結構、多元化的消費需求，也有礙公平原則的實現。而在個人儲蓄積累較低的情況下，無限制發放個人貸款，必然導致貸款人對低息款的過度需求，使住宅公積金在較短的時間內資金耗盡，使眾多儲戶失去享受低息貸款機會。
3.開辟靈活多樣的儲蓄品種，實行多種利率，并輔助于儲蓄獎勵方式、稅收減免等多種措施，調動居民參加住宅儲蓄的積極性。在我國，面對收入多元化、需求多樣化和擁有消費主權的經濟人，政府不能再沿用簡單行政干預和管理方式，強制性的讓人們參加住房儲蓄或多出一點錢，而應學會用市場經濟的方法來引導居民的儲蓄、消費和投資，幫助居民逐步地實現消費的升級換代。政策性住房儲蓄應根據居民不同的需求設計不同利率、優惠政策的儲蓄品種，如:對需要購房的儲戶，設立市場化利率的儲蓄，保證居民參加住房儲蓄可以得到與其他儲蓄等額的利息收入，或設立減免利息稅的住房儲蓄，以鼓勵居民參加住房儲蓄；對需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設立專項利息補貼，為他們購房提供低息貸款，或為開發商興建面向中低收入的出租房提供長期貸款，改變目前泛用“低存低貸”、利息暗補對象不明確及對收入分配的負效應。
為什么美國住房抵押貸款提前償還的多
美國住房抵押貸款提前償還的多是因為會減少風險。文庫利用違約金政策進行價格補償美國金融機構很早就意識到提前還款對個人佳房抵押貨款的經營帶來的風險，在個人住房抵押貸款證券化大規模開展。
哪里能找到美國住房抵押貸款歷年數據？
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