截至2024年12月中旬，青島的二手房市場呈現出一系列新的動態和發展趨勢。最新的數據顯示，青島市的二手房掛牌均價在12月前兩周達到了15759元/平方米，環比下跌了0.69%，與去年同期相比，同比下跌幅度高達13.72%。
當前青島二手房市場的調整狀態，同時也揭示了購房者對于房價變化的敏感反應。
部分粉絲也在后臺私信房房詢問關于當前是否適合出售自己在青島的房產或抵押房產獲取資金。
房房想說：青島樓市情況有待調整，當前抵押房產選擇較優。
下面，房房將詳細介紹房產抵押貸款的申請流程、條件以及注意事項：
房產抵押貸款的概念及分類房產抵押貸款主要分為兩大類：房產抵押消費貸與房產抵押經營貸。
房產抵押經營貸房產抵押經營貸是指借款人將自己的房產作為抵押物，向銀行申請用于企業經營的貸款。
房產抵押消費貸房產抵押消費貸是指借款人將自己的房產作為抵押物，向銀行申請用于個人消費的貸款。
房產抵押貸款的辦理條件關于人1、年齡申請人年齡限制：申請人必須是具備完全民事行為能力的自然人（滿18周歲），且在貸款到期時的年齡不超過65歲。
共借人（擔保人）：18-70周歲，也可以是公司。
2、婚姻及戶籍信息申請人需要提供所在地的常住戶口和固定住所證明。
婚姻狀況：a、未婚：大部分銀行需提供單身證明b、已婚：配偶雙方需到場簽字并提供結婚證c、離婚：離異個體在申請時需要提供清晰的婚姻和財產分割記錄
3、個人收入和征信
（1）收入與職業：銀行需考慮借款人的工作單位性質和近一年的工資流水。
（2）征信記錄：銀行會檢查申請人的逾期記錄、負債情況以及查詢次數。
a.逾期記錄：大多數銀行要求近兩年內逾期不超過“連三累六”（即連續三個月或累計六次逾期）。小額信用卡逾期低于1000元可能不計入。
b.負債率：建議負債率控制在70%以內，小貸筆數盡量少，有些銀行要求不超過3筆。
c.查詢次數：近半年的征信審批查詢次數一般不超過6次，有的銀行更嚴格，不超過5次。
d.網貸筆數和金額：盡量不超過8筆，總金額最好不超過10萬，部分銀行對網貸較為敏感。
e.歷史逾期：雖然主要看近兩年的征信，但部分銀行也會參考五年的逾期情況。
關于房產1、房產可上市交易+產證在手房屋必須是能上市交易的房產，借款人必須擁有該房屋的房產證。
2、銀行可接受的房產類型包括住宅、70年產權公寓、別墅、商業、辦公、寫字樓、廠房、科研辦公等。
3、準入銀行和可貸額度不同類型的房產在不同銀行的可貸額度不同，具體需咨詢銀行。
4、面積與房齡所有銀行對于40-300㎡的房產都能接受；部分銀行可以接受低于40㎡或高于300㎡的房產。
5、產權房屋產權要清晰，對于多人共有的房產，需要產權人同意并共借。
6、其他資產擁有其他資產可以作為財力資產的證明，有助于提高貸款額度。
如二套房產、汽車、股票基金等。
關于公司（房產抵押經營貸款需看）1、公司類型與成立時間 公司應避免涉及投資、娛樂、金融等高風險行業。銀行將依據企業所屬行業的風險評估結果，決定是否接受貸款申請。
新成立或新注冊的企業，也有資格申請抵押貸款；，
但銀行往往更青睞具備真實經營歷史的企業。例如，剛完成過戶的公司在銀行看來可能存在一定的風險。
2、公司經營狀況 公司的經營狀態必須保持正常，任何工商行政異常、地址異常或涉及訴訟的情況都可能影響貸款審批結果。
某些銀行可能要求提供公司對公賬戶的流水證明，而其他銀行則可能無需此證明，這取決于具體的貸款要求以及銀行的風險評估標準。
房產抵押貸款的辦理流程準備相關材料，包括身份證、房產證、個人收入證明等。
向銀行提交貸款申請。
銀行審核申請材料，進行實地調查。
審核通過后，簽訂貸款合同。
辦理抵押登記手續。
放款。
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房產抵押貸款的注意事項
1、申請房產抵押貸款時流水需滿足銀行要求部分粉絲常向房房咨詢：若擁有公司但缺乏或僅有少量流水，是否仍能申請貸款？殼公司缺乏經營和流水，又能否申請？銀行究竟認可何種流水作為證明？
在此，我們澄清幾個貸款領域的常見術語：個人收入流水主要用以證明借款人的還款能力；而企業對公流水（或個人流水）則反映了企業的經營狀況及收入水平。
具體而言，個人流水是指當空殼公司缺乏企業流水時，以個人流水代替企業對公流水的情況，其意義與后者相當。自有資金購房流水則表明購房資金完全來自個人所有。
簡而言之，盡管某些銀行可能接受殼公司作為借款主體，但借款人必須有確鑿的證據來證明其還款能力。
面對流水不足的困境，解決方案便是“養流水”，即在申請房產抵押貸款之前，預先通過幾筆款項來提升流水記錄。
以下是房房整理的“養流水”的具體方法：準備兩張申請人個人銀行卡：一張僅用于進項（資金打入），且來源不可為直系親屬，進項款需注明為“貨款”或“合同款”；另一張則用于出項。資金必須在進項卡中至少過夜（以產生結息）才能轉至出項卡。
注意事項：
確保流水金額覆蓋借款總額；模擬經營流水時，資金轉入方不可為直系親屬；進項款備注必須明確，如“合同款”、“貨款”、“定金”等；資金在卡內過夜后才能轉出；提供自有資金購房證明，以避免檢查出借款資金被用于購房。
2、房產抵押貸款需要三方受托支付一般情況下，房產抵押經營貸放款的方式是第三方受托支付。
那么，第三方收款到底安全嗎？具體流程是怎么樣的？要是第三方收款后不給錢怎么辦？怎么保證資金的安全呢？
下面房房來解釋一下受托支付、銀行為什么要受托支付以及對第三方受托支付賬戶的要求：
（1）什么是受托支付？
在借款人向銀行提交抵押經營貸款申請時，銀行的貸款經理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。
房房舉個例子：李某想用申請的抵押貸款用于購買公司生產所需要的原材料，在申請貸款之前，就必須要找好原材料的供應商，并且要簽好購銷合同。之后，李某需要拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款。
在銀行貸款審批通過之后，銀行就會直接將貸款資金支付給供應商。
（2）銀行為什么要三方受托支付？
a.確保資金用途 專款專用，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產開發商的賬戶中。經營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業對公賬戶中。
b.保障后續管理、規避風險 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當銀行發現資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。
（3）銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？ a.三方賬戶的執照主體經營范圍需要和您的執照經營范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無異常，相等于提供的是公司的對公賬戶。
b.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關系；
c.第三方收款人不能與借款人有共同的企業信息或是占股信息；
d.有的行會要求同一個三方賬戶在本行一年內不能出現兩次
房產抵押貸款八大相關問題答疑1、房子有貸款，還能做抵押貸款嗎？ 可以。有兩種方案：不贖樓直接二押，贖樓轉案再抵押。不贖樓直接二押有兩種形式：二押銀行和二押金融機構。贖樓轉案再抵押則需把原貸款贖出，再將房產抵押給新的銀行。
2、需要什么資料？
主要資料包括：身份證、戶口本、婚姻證明、房產證復印件、個人近半年流水等。公司資料包括：營業執照正副本、公章、財務章、私章等。
3、辦理時間多久？ 根據抵押貸款類型不同，辦理時間也不同。紅本抵押貸款大約15天，二押抵押貸款7-15天，贖樓轉案再抵押則需要35-40天。
4、需要本人到場幾次？ 以贖樓轉案再抵押為例，總共需要3次。分別是銀行面簽、贖樓公司填寫申請資料、原抵押銀行填寫提前還款申請。
5、過戶公司抵押經營性貸款且贖樓再轉案的方案費用有哪些？ 過戶公司費用、公證處公證費用、贖樓公司贖樓費用、按揭房提前還款違約金、中介公司中介費用等（時間、地區等會影響具體費用，詳情咨詢黃老師）
（1）過戶公司費用
過戶公司費用是指將公司的所有權從一個主體轉移到另一個主體所需支付的費用。費用因公司類型和歷史納稅情況而異：
普通無納稅公司：約5000元
往年有納稅公司：約10000元到15000元
（2）公證處公證費用
公證費用是指在辦理貸款過程中，需要到公證處進行相關文件的公證所產生的費用。具體費用如下：
公證費用：約1060元
（3）贖樓公司贖樓費用 （按揭貸款需知）
贖樓費用是指在將房產從原貸款銀行贖出過程中產生的費用。費用計算方式通常為每天的費用乘以贖樓天數：
贖樓費用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數
（4）按揭房提前還款違約金
提前還款違約金是指在貸款合同約定的還款期限前，借款人提前還清貸款所需支付的額外費用。不同銀行的收費標準不同，具體費用如下：
GS銀行：已還貸時間在1年及以上，提前還款不收違約金；未滿1年按提前還款額的5%收取違約金。
ZS銀行：未滿1年收3個月的利息，滿1年最低收1個月的利息。
NY銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年最高為6個月的貸款利息。
JS銀行：未滿1年，違約金為提前還款額的3%；已還貸時間為1-2年，違約金為提前還款額的2%；已還貸時間2-3年，違約金為提前還款額的1%。
GD銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年要繳納3-6倍的利息作為違約金。
ZG銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿一年最高收6個月利息作為違約金。
JT銀行：提前部分還款每年免除一次，第二次起按提前還款額的1%收取違約金；提前一次性結清，已還貸時間3年以內，按1%提前還款額收取。
GF銀行：已還貸時間滿1年不收違約金，不滿1年收取3-6倍的利息作為違約金。
在辦理過戶公司抵押經營性貸款且贖樓再轉案的方案時，借款人需要準備的費用包括但不限于：
（1）過戶公司費用：5000元到15000元
（2）公證處公證費用：約1060元
（3）贖樓公司贖樓費用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數
（4）按揭房提前還款違約金：根據具體銀行的規定，可能為提前還款額的1%到6%不等 6、放款時放到個人戶還是公司戶？ 兩種方式都可以。具體看哪種更符合自己的情況。大部分情況下，款項都是打入第三方賬戶。
7、放款后是否可以用于買房和買股票？ 明令禁止。資金不可以直接用于投資類用途。
（1）、房產抵押貸款資金能否用于買房 根據現行的金融政策和銀行規定，房產抵押貸款的資金是不能用于購買房產的。主要原因如下：
a.政策限制：自2018年以來，中國政府實施了一系列金融去杠桿政策，旨在遏制房地產市場的過度投機行為。因此，銀行在發放房產抵押貸款時，會嚴格審查貸款用途，確保資金不流入房地產市場。
b.銀行規定：銀行在貸款合同中通常會明確規定，貸款資金只能用于特定的消費或經營用途，如裝修、購車、企業經營等，不得用于購買房產。
c.監管風險：如果借款人將房產抵押貸款的資金用于購買房產，不僅違反了貸款合同，還可能面臨銀行的追責，甚至影響個人信用記錄。
（2）、房產抵押貸款資金能否用于買股票 同樣，房產抵押貸款的資金也不能用于購買股票。主要原因如下：
a.政策限制：銀保監會等監管機構明確規定，貸款資金不得用于股票、期貨等高風險投資活動。這一規定旨在防止資金流入高風險領域，避免金融風險的累積。
b.銀行規定：銀行在貸款合同中會明確禁止貸款資金用于股票投資。如果借款人違反這一規定，銀行有權要求借款人提前還款，并可能采取法律手段追償。
c.監管風險：銀行和監管部門可以通過多種手段監控資金流向，一旦發現資金違規流入股市，借款人將面臨嚴重的后果，包括但不限于罰款、信用記錄受損等。
8、放款后是否存在資金追回和回流問題？
存在回流問題，但可以避免。找專業人士操作辦理，可以確保資金安全。
通過以上介紹，相信您對房產抵押貸款有了更全面的了解。在申請過程中，務必仔細閱讀各項條款，確保自己的權益。祝您申請順利！ 
