隨著一系列促進消費政策的出臺，包括降低首付比例、減少貸款利率以及提供購房補貼等措施，南京二手房市場逐漸“熱”起來了。
部分粉絲詢問小房當前南京房貸利率以及有沒有什么好的貸款產品（急于變現資金經營公司）
房房：當前南京房貸利率1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%；當前優惠貸款方式——房產抵押，年底優惠貸款利率產品多。
（官方數據顯示，11月全市二手房網簽面積達到了108.48萬平方米，創下今年以來月度最高值，環比增長11.9%，備案成交88.89萬平方米，環比增長15.3%。與去年同期相比，成交量也有顯著提升）
但，也有部分粉絲在申請過程中遇到一些疑問。下面，小房將針對借款人常見的疑問進行解答，幫助粉絲們更好地理解房產抵押貸款的相關知識。房產抵押貸款能用來做什么？房產抵押貸款的用途多種多樣，主要包括以下三個方面：
1、降息轉貸：早年辦理的抵押貸款或按揭貸款利率較高，現在的抵押貸款利率已降至較低水平（當前已低至2.2%)
通過轉貸，可以降低利息支出。
2、增額轉貸：當現有房產的按揭貸款余額較低或擁有全款房產時，可以通過房產抵押貸款來獲得更多的資金，用于投資或其他應急需求。
3、買房：利用房產抵押貸款買房，可以節省稅費支出。抵押貸款的利率通常較低，通過全款買房再抵押，可以有效降低購房成本。
為什么我的房產估值和市場上的還不一樣？房產估值與市場價值之間存在差異，主要是因為銀行在審批房產抵押貸款時會綜合考慮多個因素：
1、房屋估值：房產抵押貸款的額度通常為房產估值的60%-70%。房屋面積、周邊設施、房屋裝修等因素都會影響房產估值。
2、還款能力：銀行會要求借款人提供工資證明和流水情況，以確保借款人有足夠的還款能力。
3、個人征信：個人征信情況也會影響房產抵押貸款的審批。良好的征信記錄有助于獲得更優惠的貸款條件：
（1）無逾期或僅有輕微逾期
良好的征信報告中不應該存在嚴重的逾期還款記錄。根據中國人民銀行的規定，“連三累六”是判斷是否進入黑名單的標準之一，即連續三個月逾期或近兩年內累計六次逾期。這意味著如果一個人在過去兩年中有超過五次的逾期還款記錄，尤其是連續三個月未按時還款，那么他的信用狀況可能會被認為較差。
對于偶爾出現的一次性短期逾期（如1-30天），只要及時補繳，并不會對整體信用評分造成太大影響，但頻繁發生則會影響。
（2）合理的負債率
合理的負債率是指個人總負債與總資產的比例保持在一個健康的范圍內。通常建議個人的負債不應超過其收入的70%，超過70%則可能被認為是較高的負債水平，這會增加貸款審批難度。
例如，如果你每月固定收入為1萬元人民幣，那么你的月度償還債務本息總額不宜超過7000元。
此外，信用卡使用額度也應控制在授信額度的80%以內，避免過度透支
（3）適度的信用賬戶數量
持有適量而非過多的信用卡或其他形式的信貸產品是理想的選擇。一般來說，持有不超過5張信用卡是比較合適的數量，每張卡的使用頻率應該適中，盡量做到小額多筆消費。
過多的信用賬戶不僅增加了管理難度，也可能讓放貸機構認為你存在較大的財務風險。
（4） 有限的硬查詢次數
“硬查詢”指的是當您申請貸款或信用卡時，放貸機構會對您的信用報告進行查詢。如果短時間內有多次硬查詢記錄，可能會被解讀為您正在經歷資金緊張的局面，從而影響到未來的貸款申請成功率。因此，盡量減少不必要的貸款申請是非常重要的。正常情況下，一年內不超過6次的硬查詢被認為是合理的
（5） 非空白的信用歷史
一個完全空白的信用檔案并不利于獲得貸款審批，因為缺乏足夠的信息來評估一個人的信用風險。相反，擁有至少一年以上的良好信用記錄，比如按時償還信用卡賬單或按揭貸款，可以幫助建立積極的形象。即使曾經有過小規模的逾期情況，但如果之后能夠保持良好的還款習慣，同樣可以逐步改善信用狀況。
（6）積極的公共記錄
除了金融交易外，某些非金融性質的信息也會被納入征信系統，如稅務繳納情況、社會保障繳費記錄等。這些正面的公共記錄能夠進一步增強個人信用形象。例如，按時足額繳納社會保險費、住房公積金等都會對個人信用產生正面作用。
（7）沒有不良法律記錄
最后，任何涉及違法活動或者民事訴訟敗訴的經歷都可能導致個人被列入失信被執行人名單，這對個人信用的影響極為不利。確保自己遵守法律法規，避免成為所謂的“老賴”，是維持良好征信不可或缺的一部分
個人和公司流水怎么規劃？在申請房產抵押貸款時，流水規劃是一個關鍵環節。以下是一些建議：
如果個人流水不足，可以考慮使用個人流水替代企業對公流水，但要注意流水的真實性和合法性。
對于經營貸，如果公司流水不符合銀行申請條件，可以提前規劃，俗稱“養流水”。可以通過提前走幾筆進賬來提高公司的流水。
銀行認定的流水包括工資流水、轉賬流水、存款流水、公積金流水等。合理規劃各類流水，有助于提高貸款審批的通過率。
什么樣的人適合辦房產抵押？房產抵押貸款適合以下幾類人群：
1、企業主、個體工商戶：用于公司的日常生產和經營，利率低，額度高。
2、轉貸人群：早年按揭利率較高的客戶，通過轉貸可以節省利息支出。
3、急于用錢，一時難以賣房的人群：抵押貸款申請時間較短，可以快速獲得資金。
4、信貸、小貸網貸多的客戶：通過房產抵押貸款，可以整合多筆債務，降低利息支出。
5、全款買房再抵押的人群：通過全款購入房產，再做抵押貸，節省購房成本。
6、征信有瑕疵的客戶：房產抵押貸款相對友好，即使征信記錄有瑕疵也有可能獲得貸款。
7、需要增加流動資金的人群：通過房產抵押貸款，可以獲得一筆隨時可支用的現金。
房產抵押經營貸款和消費貸有什么區別房產抵押貸款主要分為房產抵押消費貸款和房產抵押經營貸款兩大類別。
以上海地區為例，單筆抵押經營貸款的最高額度可以達到4000萬元，而抵押消費貸款的最高額度則定格在500萬元。以下，我們將詳細探討這兩種貸款方式的顯著差異：
用途差異：經營貸款：旨在支持企業經營，應用于資金周轉、原料采購、生產規模擴大等經營性需求。消費貸款：主要用于個人消費需求，如家居裝修、購車、旅游度假、教育支出等。
額度對比：經營貸款：額度相對較高，通常可達房產評估價值的70%-90%，最高額度可達數千萬。消費貸款：額度相對較低，一般不超過300萬元，雖然某些銀行可能提供更高額度，但并不常見。
利率分析：經營貸款：年化利率相對較低，一般在2.3%-5%之間，且在享受政策支持時可能更低。消費貸款：年化利率相對較高，通常在3%-4%之間。
銀行接受度：經營貸款：幾乎所有銀行均提供此類貸款服務。消費貸款：僅有少數銀行提供此項服務。
還款方式： 兩者均提供等額本息、等額本金、先息后本等多種還款方式。然而，經營貸款可能提供更加靈活的還款選項，如隨借隨還、無還本續貸等。
審核條件：經營貸款：側重于審查企業的經營狀況和借款人的資質。消費貸款：更注重借款人的個人信用和還款能力。
適用人群：經營貸款：適用于公司法人、股東等企業經營者。消費貸款：適合普通上班族，無需提供營業執照。
所需準備材料如下：
選擇哪一種貸款，取決于借款人是否擁有公司、貸款用途、所需額度，以及對利率和還款方式的個人偏好。
房產抵押貸款對人的要求有哪些？關于申請人資格：
年齡限制：申請人需為具有完全民事行為能力的自然人（即年滿18周歲），并確保在貸款到期時年齡不超過65歲。共同借款人或擔保人年齡應在18至70周歲之間，亦可為企業法人。部分銀行對于70周歲以上的高齡申請人持開放態度，具體條件依據各銀行政策而定。
婚姻狀況與戶籍信息：
未婚：多數銀行要求提供單身證明。已婚：配偶雙方必須共同到場簽字，并提供結婚證書。離異：離異申請人需出示明確的婚姻和財產分割記錄。
戶籍與住所：申請人須提供居住地的常住人口證明及固定住所證明。
個人收入與征信情況：收入與職業：銀行將考慮借款人的工作單位性質及近一年工資流水。不同銀行對工資流水的具體要求各異，但普遍要求其足以覆蓋貸款金額的一定倍數，確保能夠按時償還貸款本金及利息。征信記錄：銀行會對申請人的逾期記錄、負債狀況及查詢次數進行審查。具體包括查詢次數、負債比例及逾期次數等指標。
征信報告內容：http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
